土地の決済あたり、なぜ司法書士さんに委任するのか。

不動産取引・宅建士試験

こちらの記事で、土地の決済についてご案内をしています。
本記事では、なぜ、司法書士が出てくるの?という点について、詳しく解説します。
なお、法律の根拠条文は省略します。

土地を、確定的に取得するために

土地代金の決済とは、のところで、「所有権の移転について、登記します。」と書きました。
この登記は、必須です。
正確には「この登記をしないと、あなたは土地代金を払ったのに土地を自分のものにできない可能性があるので、必ずすべき。」という意味です。
「ん?どういうこと?」と思われたかもしれません。

どういうことか、売主、買主のあなた、第三者のAさんという3人の例で、説明します。
まず、売主は自分の土地を、好きな人に好きな金額で売れます。
自分の物ですので(所有権を持っているので)、自分の好きなようにできます。
とすると、あなたに土地を売ると約束していても、Aさんに売ってもいいわけです。
あなたが、売主に土地代金を払っていても、Aさんに売ってもいいわけです。
(売主さんの倫理的な問題はともかく、です。)
「えっ?そんなことできるの?」と思われたかもしれませんが、できてしまうんです。

もしかして、Aさんは、あなたより先に売主と約束していたかもしれません。
もしかして、Aさんは、あなたより先に売主に土地代金を払っていたかもしれません。
土地は1つしかなく、土地の所有権も1つしかない中で、あなたが土地の所有者となるか、Aさんが土地の所有者となるか、はっきり決めなければなりません。
そのような判断基準(システム)がないと、社会が混乱します。

このような場面で、トラブルを解決するために、「所有権の移転について、登記しているかどうか」を、判断基準とすることになっています。
つまり、あなたがAさんより早く、所有権の移転について登記すれば、あなたはAさんに勝つことができ、あなたが土地の所有者となります。
土地の売買契約書と、登記移転の書類を見せれば、誰に対しても「私が土地の所有者です。」といえます。

今回は、Aさんという具体的な競争相手を登場させましたが、あなたが土地を契約した後・土地代金を払った後に、売主の土地を気に入ったBさんが現れるかもしれません。
そしてBさんは、あなたの倍の金額で土地を買うと、売主に持ちかけるかもしれません。
売主は、それになびくかもしれません。
こういう場合にも備えて、やはりあなたは土地代金を払ったとき、ただちに所有権の移転について、登記すべきといえます。

そして、この所有権移転登記手続きは、あなた自身が、法務局で行うことができます。
本人申請と言ったりしますが、そもそも、本人であるあなたが自分で行うことはできるのです。
しかし、専門性が高い手続きなので、できる人に委任するのが無難、というだけです。
そして、「他人のために、登記移転手続きを引き受けることができる人」というのは、限られた資格者だけです。
その資格者の中で、最も多く登記移転を担当しているのが(一般的に引き受けるのが)、司法書士です。
ですので、登記移転は司法書士に委任するのが、第一選択となります。

実際のところ、金融機関が司法書士を求める

また、金融機関との関係でも、司法書士に委任すべきといえます。
多くの方は、土地代金を住宅ローンの一部で、まかないます。
住宅ローンを融資する金融機関は、あなたの土地と建物を担保にとる条件で、融資します。
(融資金額によっては、担保にしなくて済む場合もあります)
したがって、あなたではなくAさんやBさんが土地の所有者になると、困るわけです。
決済日に、確実に、あなたのために所有権の移転について、登記移転手続きをしてもらうことが必要です。
また、「担保にとる」ということについても、「他の誰よりも優先的に、担保からお金を回収できる立場」を求めます。
そこで、「金融機関が担保にとるということについて、登記」します。
この登記は「抵当権の設定登記」というのですが、この登記も確実にしてもらいたいため、金融機関から、「抵当権の設定登記もあるので、司法書士さんに委任してください。」と要請されると思います。
そもそも、ここまでの話は省略して、「司法書士さんは、どちらにされますか?」と、「登記移転手続きと抵当権の設定登記は、司法書士へ委任」という結論ありきで確認されるかもしれません。

ここまでが、なんで司法書士が関係するの?という点についての回答となります。

司法書士さんとの関係は、土地の決済の場面だけに限られない

司法書士さんには将来、新築建物の「建物保存登記」の場面でも、お世話になります。
詳しくは、別の記事で解説します。

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