【実体験】土地の代金決済を行いました。地主になりました【流れを解説】

不動産取引・宅建士試験

先日の土地売買契約書の取り交わしを踏まえて、土地代金決済を行いました。

管理人は普段、宅建士としても仕事をしていますので、日常業務の中で頻繁にお客様の代金決済も、サポートしています。

この記事では、管理人自身の実体験を交えつつ、土地代金の決済について、ご紹介します。

この記事でわかること

土地代金の決済なんて、多くの人は馴染みがなく、わかりにくいものです。

また、高額なお金が動くので、心配にもなりますよね。

  • 土地代金の決済って何?
  • 流れはどんな感じ?
  • 銀行がやってくれるの?現金で払うの?
  • なんで司法書士が出てくるの?
  • 決済日はいつにすればいいの?仏滅とかどう?
  • 万が一、振り込みが間に合わなかったらどうなる?

この記事を読めば、上記の疑問点や、注意すべきポイントがわかります。

なおこの記事は、土地を買う人をサポートすることを主眼に記載しています。

土地代金の決済とは

土地の代金決済とは、土地代金の総額を支払い、代わりに土地の所有権を受け取ることをいいます。

所有権とは、特定の物を自由に使用したり、処分できる権利です。

土地の所有権を受け取ることで、好きな家を建てたり、車を置いたり、第三者に「この土地は自分のものなので、勝手に入らないでください」と言えるわけですね。

そして、次のような実務的なポイントがあります。

ポイント1:所有権の移転時期と、引渡しのタイミングは同時であることが多い
土地の所有権をあなたが受け取るとき、同時に、引渡しも行われることが多いです。
引渡しは「はい、どうぞ」と手渡すことです。
ただ、土地は手渡せませんので、実際には明渡し(買った人が自由に使える状態にしておく)ことをいいます。
「所有権の移転」と「引渡し」はそれぞれ異なるものですが、土地代金の支払いと同時になされるように、契約書に記載されることが多いです。

ポイント2:所有権の移転は、登記する
また、所有権の移転について、登記します。
登記するとは、法務局備え付けの帳簿に、記録することをいいます。
この登記は、あなたが司法書士に委任し、司法書士が行います。

どの司法書士に委任するかは、自由です。

つながりのある司法書士が居れば、その方がいいかもしれません。

もしそういった司法書士がいなければ、土地の仲介業者さんや金融機関さんが紹介してくれることもあります。

土地代金の決済流れ

土地代金の決済の流れを、2つの典型的なパターンで説明します。

パターン1:当日、当事者が一同に会して決済する場合
①決済日当日、決められた時刻に、集合場所で当事者が一同に会します。
この場所は、買主が融資を受ける(または現金を預けている)金融機関の一室であることが多いです。
②金融機関の職員さんが、「それでは、売主の〇〇様へ、買主の□□様から土地代金のお振込を行います。」とアナウンスされます。
③金融機関の職員さんは一旦退室され、事務室で振込み手続きをされます。次に職員さんが入ってこられるときには、振込受付書(受取人・金額・依頼人・受付印があるもの)を持って入ってこられます。
④この振込受付書を売主と司法書士が確認して、解散となります。
⑤司法書士はその後すみやかに、売主の権利証(登記識別情報)を用いて、所有権移転登記手続きを行います。
まれに、土地代金を現金でお支払いされる場合があります。
この場合は、買主は現金を売主の前に積み上げて、売主は現金を数え上げ、確認後その場で領収書を買主に交付します。

パターン2:電話等で連絡を取り合いながら、当事者が会うことなく決済する場合
①買主は、売主指定の金融機関口座へ、土地代金を振り込みます。
②売主は、遅くとも決済日の正午頃には土地代金の着金を確認して、司法書士に着金の連絡を行います。
③売主から連絡を受けた司法書士は、売主の権利証(登記識別情報)を用いて、所有権移転登記手続きを行います。

どちらのパターンにおいても、ポイントとして、以下の点が挙げられます。
・決済日までに、売主・買主ともに、土地の代金決済について司法書士と打ち合わせを行い、司法書士への委任状の作成等を、終えておく必要があること。
・売主においては本人確認書類や印鑑証明書、土地の権利証(登記識別情報通知書)の原本を、司法書士に提示しておく必要があること。
・買主においては、 決済日に確実にお金を売主に渡せるように、余裕を持って金融機関において、段取りを済ませておくこと。
・売主・買主ともに、決済日に初めて司法書士と会う場合には、当日必要になる物品を準備しておくこと。

なんで司法書士が関係するの?

ここまでのところで、土地の代金決済には司法書士が関係することを、お分かりいただけたと思います。
ではなぜ、司法書士が関係するのでしょうか。
ここでは、その理由を説明します。
なお、法律の根拠条文は省略します。

土地代金の決済とは、のところで、「所有権の移転について、登記します。」と書きました。
この登記は、必須です。
正確には「この登記をしないと、あなたは土地代金を払ったのに土地を自分のものにできない可能性があるので、必ずすべき。」という意味です。
「ん?どういうこと?」と思われたかもしれません。

非常に長くなりますので、詳しくは別の記事で解説します。

決済日はいつにするか

決済日は、登記移転の原因(売買)の日付・申請受付年月日として、登記簿に残ります。
しかし、令和○年○月○日として残るだけで、曜日や六曜は調べないとわかりません。
特に六曜は、そこまで意識される必要もないと思います。

それよりも、金融機関さんとの打ち合わせを踏まえて、十分に余裕をもった日程で設定することが、何よりも重要です。

この十分に余裕をもった日程とは、次の観点が重要です。
・土地の契約書の取得
・新築工事の契約書の取得
・その他の必要書類の取得
・金融機関窓口での打ち合わせ日程
・金融機関や保証会社内部での審査期間
これらを準備、期間を見込んで、その先に決済日を設定します。

特に、新築工事の請負契約書の取得に注意が必要です。
通常、住宅ローンは新築工事の請負契約書がなければ、仮審査はできても、本審査・土地代金の融資を受ける事はできません。
しかし、新築工事の請負契約は間取り(平面図)やグレード(仕様)が決まらないと、金額がわからないので、契約書が起こせないのです。
間取り(平面図)やグレード(仕様)の決定は、建築主とハウスメーカー・工務店の担当者が何度も話し合って決めますので、時間がかかります。
期日が迫っているなどの場合、柔軟に対応してくれる工務店さんであれば、建築実例から間取りやグレードを引用して、大急ぎで契約書を作成してくれることがありますが、それを最初から期待してはいけません。

土地の決済日に、支払いが間に合わない場合

土地の決済日に、支払いが間に合わない場合、売主さんや仲介業者さんとの関係で、契約を違えたことになります。
このような場合については、別の記事でご案内します。

管理人の場合

管理人は、 決済日のおよそ2週間前に、金融機関において土地代金の振り込み依頼を行いまし
その際に振り込み依頼書を記入したのですが、金融機関に受付印を押してもらった振込み依頼書のコピーを、受け取りました。

これから土地決済を控えている方は、この受付印の押してある振込み依頼書のコピーを、決済日までに司法書士と、仲介業者さんに渡しておかれると良いでしょう。
当事者みんなが安心感を持って決済日を迎えることができると思います。
管理人の場合も、関係者に交付しました。

決済日当日は、売主さんの金融機関の口座に午前11時ごろ、 管理人からの土地代金の数字が反映されました。
その数字の反映を確認した売主さんは、司法書士さんに所有権移転登記手続きの連絡をされました。
司法書士さんは、その後直ちに、所有権移転登記移転手続きを行ってくださいました。
また、司法書士さんへの手数料等は、その日の夕方、司法書士事務所において支払いました。

土地決済の後は、あいさつ回りと境界確認

土地の決済が終わると、晴れて所有地となった土地の近隣へのご挨拶や、境界確認をあらためて行います。

土地代金の領収書

土地代金の領収書は、住宅ローン控除申請に必要になりますので、大切に保管しましょう。

不動産取得税の軽減申告を忘れずに

不動産取得税は、不動産を取得したときに1度限り納めなければならない税金です。

軽減の特例を受けるためには申告が必要ですので、忘れないようにしましょう。

アンケート調査書が届く

不動産の取得者には、不動産取引のアンケートが届きます。
こちらについても、回答されるとよいでしょう。

以上、実体験に基づく土地の代金決済を解説しました。

ご参考にこれから家造りをされる方のご参考になれば幸いです。

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