売主・貸主からのヒアリングをやさしく解説/実務について間もない方向け

不動産取引・宅建士試験

不動産の売買、賃貸の取引は、売主・貸主、または買主・借主からのヒアリングによってはじまります。

この記事では、売主・貸主(以下、顧客といいます)からのヒアリングについて、いくつかのポイントをお話しします。

最初のヒアリングの機会に、確認すべき事項

顧客からの最初のヒアリングの際には、さまざまな情報を集めます。

・氏名

・住所

・お電話番号と、お電話のつながりやすい時間帯

・物件の所在地

・物件が建物である場合には築年数

・これまでの使用形態

・売却・賃貸の理由

・物件の権利関係

などがあげられます。

売却の理由について

売却の理由について、はっきりと教えていただけない場合には、注意が必要です。

いわゆる瑕疵が重大な物件の可能性や、売主本人の破産のおそれといった可能性があります。

(これまでの「瑕疵」は「契約の内容に適合しない」(契約不適合)などと変更されます)

物件の権利関係について

物件の権利関係についても、注意が必要です。

顧客が、その物件の所有者であるとは限りません。

所有者ではない妻が、所有者である夫の代理人・使者として来たのかもしれません。

あるいは、悪質な無権利者かもしれません。

そこで、権利証(登記済証)または登記識別情報の提出を求めるのがベストです。

また、その物件を顧客が購入して取得したような場合には、その当時の書類の確認をしましょう。

この書類には、売買契約書、重要事項説明書の他、建築確認済証や検査済証も含まれます。

また、忘れがちなのが自治会や近隣住民との覚書の有無を確認することです。

さらに住宅については石綿検査、耐震診断、住宅性能評価などの資料が存在するかも確認します。

ヒアリングの機会、またはその後に必要になる資料

物件の権利関係について、で記載しましたが、権利証や登記済証を取得する必要があります。

他に

・登記事項証明書

・地図(14条地図)または公図

・地積測量図

・住宅地図(ゼンリン地図)

・売主の身分証明書の写し

も必要になってきます。

これらは、この先の現地調査や重要事項説明書への添付、決済の場面で必要になってきます。

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